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??國先前過熱的房地產市場在今年大部分時間持續低迷，但今後可能會更加糟糕，因為過去數十年房地產繁榮的主要推動因素——人口結構即將發生變化。
??根據新公佈的研究報告，中國購房主力人口（25歲至49歲之間人群）將在明年達到峰值，隨後就會開始下降，而與此同時還有大量超過需求數量的新公寓投放市場。
??中國房地產專傢、報告作者艾經緯表示，購房人口數量將從2018年起大幅下降，城市購房者人數下降速度將銀行信貸土信貸苗栗大湖土信貸遠遠超過同時期的農村購房者，而且後者有能力購買昂貴公寓房的可能性也要低得多。
??在過去十年的大部分時間裡，房地產業一直是這個全球第二大經濟體最重要的增長引擎，在此期間中國房價飆升，新開工樓盤在全國遍地開花。
??據穆迪分析(Moody’s Analytics)估計，去年房地產的建造、銷售和配套占到中國國內生產總值(GDP)的23%。
??中國已習慣瞭高增長率，房地產行業的長遠健康仍被視為保持高增長率的關鍵因素。
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??但在多年過熱增長之後，中國房地產銷售在今年前十個月同比下降10%，促使10月全國房價出現自2011年官方開始發佈這項數據（即國傢統計局發佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況——譯者註）以來的同比最大跌幅。
??然而，房地產銷量和價格的下跌迄今仍相對溫和，中國各地的房地產開發商寄望於明年乃至更遠的未來市場會出現復蘇，仍在繼續擴大庫存，盡管步伐有所放緩。
??房地產市場對中國至關重要，大多數分析師認為，這種日益惡化的過度供應是房地產市場面臨的最大威脅。
??凱投宏觀(Capital Economics)經濟學傢馬克?威廉姆斯(Mark Williams)表示：“官方統計數據顯示，目前開發商手中的待售商品房數量高達560萬套，這一數字在兩年的時間裡幾乎翻瞭一番。實際的待售商品房數量甚至可能還不止這麼多。”
??艾經緯估算，中國現在待售和在建的住宅很可能需要7年多時間才能消化完。但他認為，從長期來看，潛在購房人口縮減是更令人擔憂的挑戰。
??艾經緯向英國《金融時報》表示：“從2015年開始，中國購房年齡人口數量將開始下降，房地產市場將經歷需求結構改變，事實上，我們有可能看到購買力出現嚴重的結構性短缺。”
??他估計，中國25歲至49歲人口數量將在明年達到5.68億的峰值，隨後在2020年降至5.43億，到2025年降至5億以下，而在2010年該數據是5.47億人。
??政府統計數據顯示，中國勞動年齡人口（15歲至59歲之間）的官方數據在2012年達到峰值，並在過去兩年裡每年下降數百萬人。
??中國在上世紀70年代末和80年代初、為控制人口數量而出臺的計劃生育政策，加劇瞭人口結構變化形勢的惡化。
??勞動力市場趨緊和許多行業工資上漲已經體現瞭這種轉變。
??艾經緯的研究報告中更令人不安的發現之一是，歷史上其他國傢勞動年齡人口下降和房地產泡沫破裂之間看上去存在相關性。
??從中國的角度來說，最明顯且最令人不安的例子是日本的房地產市場，後者的勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年後巨大的房地產泡沫就開始破裂。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-09/12035947933441969668612.shtml
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